El precio de la vivienda en Madrid está sobrevalorado, según UBS

El precio de la vivienda en Madrid está hoy en un nivel de 0,61 puntos, según el índice de burbuja inmobiliaria del banco suizo UBS. Un nivel por encima de 0,5 y hasta 1,5 puntos indica sobrevaloración, mientras que superar el 1,5 indica riesgo de burbuja. En Europa, esta situación se da en Munich (2,01), Amsterdam (1,84) y Paris (1,54).

En Madrid hacen falta 24 años para que un apartamento de 60 m2 en el centro de la ciudad se amortice vía alquiler frente a los 37 años de Zurich o Munich o los doce de Chicago. Además, un profesional medio necesita trabajar 6 años en Madrid para comprarse ese apartamento de 60 m2, frente a los 3 años de Chicago, los 4 en Boston o Los Angeles, los 21 en Hong Kong los 15 de París o los 14 de Londres.

Según los analistas de UBS, tras un largo periodo de desapalancamiento, el mercado inmobiliario madrileño se beneficia ahora de unas atractivas condiciones financieras. La construcción se ha acelerado y los precios reales han aumentado un 30% desde 2012, pero siguen todavía un 25% por debajo del techo de 2007.

"Aunque esperamos que el crecimiento de los precios continúe, la oferta adicional y el crecimiento subyacente de la renta limitan el precio y las perspectivas de crecimiento de los alquileres", señalan.

Foto: Jose A Sánchez-Dafos para Unsplash.com

¿Cómo calcular el precio de un piso?

La ley de la oferta y la demanda marca los precios de los bienes y servicios que podemos adquirir o contratar. Sin embargo, en un mercado estrecho o de pocas operaciones como es en estos momentos el inmobiliario, los precios saltan de forma abrupta de unas compras a otras y no se crean estándares o parámetros reales que sirvan de referencia para nuevas operaciones ¿Cómo calcular entonces el precio 'real' de un piso?

Bien, existe una forma de estimar el precio de mercado de un inmueble a través de otro mercado más flexible (que recoge rápidamente los cambios en la oferta y la demanda) y que -a la vez- es más líquido. Esto es, que genera más operaciones (lo que permite a su vez que los precios se ajusten más a la realidad). Este mercado es el del alquiler. Pero, ¿Cómo trasladamos los precios del mercado de alquiler al de compraventa para crearnos esas referencias en el valor de los activos? Pues con algo parecido a las 'cuentas de la vieja'.

Básicamente, necesitamos saber de la forma más exacta posible el precio que se paga por el alquiler de un piso como el que queremos tasar (zona, metros, situación del inmueble, extras, etc.). Cuanto más ajustemos este precio de partida, mejor podremos calcular el valor del activo.

A partir de ese precio sólo hay que multiplicar la cifra por doce meses y por tantos años como estemos dispuestos a pagar por el piso. La hipoteca media en España para el INE (Instituto Nacional de Estadística) es de veinte años, pero podemos calcular también a 25.

Sin embargo, todos estamos dispuestos a pagar más por una casa en propiedad que por una en alquiler. Por eso, los hipotecados pagamos una prima. Al precio que tienes calculado del coste de un supuesto alquiler a veinte años tienes que sumarle una prima del 30% aproximadamente. Más o menos, si pagas 600 euros mensuales por un alquiler podrías aceptar 800 euros por comprar la casa (Ojo, intereses aparte, que eso es otro asunto).

Puestos a ajustar más el precio del inmueble, debes estimar la inflación. Tu alquiler no permanecerá estable en los próximos veinte años. Sufrirá cada año una subida conforme se mueva la inflación. En estos momentos es del 2%, lo que implica una subida de dos puntos porcentuales tu segundo año y sobre ese nuevo total, dos puntos porcentuales más el tercero. El cálculo se complica, cierto, pero se ajusta más a la realidad.

Por ejemplo: Alquiler mensual primer año 600 euros/mes para un total de 7.200 euros/año. La inflación aplicada del 2% sobre el total (144 euros anuales) supone pagar ya unos 7.344 euros/año por el segundo año. Para que nos entendamos, más o menos el cálculo para veinte años es de unos 3.000 euros más.

Con esas cuentas deberías acercarte al precio razonable del piso que te interesa. Precio de alquiler x doce meses x veinte o veinticinco años + 30% prima de compra + inflación estimada. Espero que os resulte útil.

Sin embargo, si estás en estas lides, no dejes de leer este post antes de nada:

¿Por qué no deberías comprarte un piso ahora?

¿Por qué no deberías comprarte un piso ahora?

A pesar de la que está cayendo, algunas personas están haciendo números para comprarse hoy un piso en nuestro pais. Estas son las cuatro principales razones por las que creo que deberían plantearse seriamente su decisión: no hay mercado, no hay crédito, si lo consiguen las condiciones van a ser draconianas, y la insostenibilidad de ese crédito en el tiempo.

No hay mercado, por lo tanto, no hay precios de referencia. Para ser claros, los precios que tenemos en la cabeza son de antes de la crisis y están obsoletos. Esto implica que negociamos a ciegas. Les pondré un ejemplo. Durante un viaje a Marruecos vemos un objeto en el zoco que nos gusta y preguntamos el precio. El primer precio que nos dan está inflado, pero sirve de referencia para el regateo. Negociamos y conseguimos cerrar con un recorte del 50% sobre el precio inicial ¿Un descuento del 50% es mucho? Lo parece, pero el vendedor acepta, lo que implica que él también gana dinero a ese precio ¿Implica eso que hemos negociado bien, que hemos comprado barato? En absoluto. Para saberlo con certeza tendríamos que repetir el regateo con otros vendedores. Por ello, o dispones de mucho tiempo y te gusta negociar o lo vas a tener muy difícil para encontrar un precio ajustado.

Solución: Existe una forma de calcular el precio razonable de un piso. Puedes calcular el precio del alquiler que estarías dispuesto a pagar por el piso y multilicarlo por los doce meses del año y los años que necesitarías para financiarlo, más una prima por compra (lo que estarías dispuesto a pagar por quedártelo para siempre). Pocos pisos te parecerán baratos con esta fórmula.

Bien. Ya tienes piso ¿Tienes el 110% de su valor para poder comprarlo? No, entonces necesitas un crédito. Y ojo, tu entidad financiera de toda la vida no te va a decir que no directamente, te va a poner trabas para que te busques otra entidad. Tu problema no es su problema. Tu banco o caja tampoco tiene dinero y, lo que es peor para ellos, el mercado interbancario, en el que él se financian, tampoco le presta dinero a él. La primera barrera es que sólo te darán crédito por el 80% del total. Eso supone tener ahorrado el 20% del precio del piso y el 10% que te dejas en impuestos y escritura. Y eso es mucho dinero. La segunda barrera es que te van a pedir un diferencial de Euribor más lo que se les ocurra para que te eches para atrás. En Madrid se de casos de Euribor +3,2% (inaceptable lógicamente) para que te vayas de allí sin que te digan directamente que no.

Solución: Buscar y buscar. No todas las entidades te tratarán igual y quizás alguna se avenga a hablar contigo en serio. Hay buscadores de hipotecas online que te pueden facilitar los trámites, pero no dejes de visitar muchas entidades.

Sin embargo, tus ahorros, y los de tu pareja, y los de papi y mami, suegra y suegro te permiten pasar a la siguiente ronda negociadora. Y esta es la parte más delicada, porque los bancos no son asesores financieros, sino vendedores de productos financieros ¿Qué quiero decir con ésto? Que para venderte una hipoteca van a colocarte obligatoriamente productos financieros para compensar el riesgo de prestarte dinero. Y te van a colocar lo que quieran: seguros de vida para los dos, planes de jubilación, depósitos, tarjetas de crédito y débito, etc. Sólo cuando empiecen a llegarte a casa las facturas de todos estos productos financieros que has contratado te darás cuenta de lo caro que te va a salir el préstamo. Vas a pagar con creces el 'favor' de que una entidad financiera te conceda un préstamo.

Solución: Calcula el dinero que se te va a ir en esos productos y negocia. Intenta que te quiten alguno.

Una última cosa que va a hacer tu entidad financiera es obligarte a poner la hipoteca al tiempo que ellos quieran. Normalmente, al plazo más largo, donde tu letra será más baja a costa de pagar más intereses a la entidad. Por lo que me están contando, de treinta años en adelante. El problema en esto es el Euribor. Los hipotecados tendemos a pensar que la letra que nos calculan es para siempre y no, a los seis o doce meses cambia. Y como nos han colocado un brutal Euribor +3% ese 1,7% actual del indicador (mínimos multianuales) sólo puede provocar una cosa a medio plazo: un interés muy superior al 5% en una hipoteca de la que nos queda todo un mundo por pagar tanto en importe como en plazo. Has de ser consciente de que la letra que pagues hoy va a ser la más baja que pagues en mucho tiempo y 30 años es mucho, mucho tiempo.

Solución: Negocia un diferencial menor o un plazo más corto. A ser posible lo primero, pues lo segundo lo puedes recortar tu amortizando plazo anticipadamente en cuanto tengas un euro disponible.

Por todo ello, considera seriamente la posibilidad de alquilar un piso para ir ahorrando algo, que sean otros los que compren piso y vayan creando mercado, que los bancos superen la crisis financiera y dejen de tomarnos el pelo con las condiciones para darnos crédito... y que te toque la primitiva. En cualquier caso, recuerda lo que dijo ayer Miguel Martín, presidente de la Asociación Española de Banca: "las familias tienen que estudiar muy bien lo que hacen cuando compran una casa".

¿Cómo calcular el precio de un piso?